Trong hai năm trở lại đây khi thị trường bất động sản trong GĐ khó khăn, nhiều chủ đề án nhà đất có quan tâm cơ cấu lại vốn đầu tư nên tìm cách mua bán hết thảy hay một phần dự án bất động sản bất động sản ban chung cu vov me tri. Một số chuyển nhượng theo thủ tục do luật pháp về kinh doanh bất động sản quy định, một số theo thủ tục mua lại doanh nghiệp hay giao dịch phần vốn góp của công ty sở hữu đề án nhà đất hay sản phẩm thi công dựng.
Muốn mua bán được đề án nhà đất và tác phẩm xây dựng (có thể là công trình chưa hoàn thành hoặc đã hoàn thiện) theo các quy định về mua bán BĐS thì phải cung cấp các điều kiện của luật pháp về chừng mực phát triển dự án và phải thi hành một số các thủ tục hành chính tương đối phức tạp mua bán nhà đất thổ cư hà nội. Rủi ro trong việc cung cấp các hoàn cảnh và thủ thô tục này khá cao. Do đó, để hiệu quả hơn, các doanh nghiệp thường lựa chọn hình thức khác, như phê duyệt hình thức mua lại công ty hay mua phần vốn của doanh nghiệp.
Điều kiện, thủ thô lỗ quá phức tạp
Ví dụ, muốn chuyển nhượng dự án bất động sản nhà ở, phát triển đô thị, các công ty sẽ phải tuân thủ các điều kiện riêng tư áp dụng đối với đề án loại này theo dự định của các luật về kinh doanh bất động sản, nhà ở và đất đai, như đã phóng thích mặt bằng (một phần hoặc toàn bộ) và đã có công trình kỹ thuật hạ tầng tương ứng... Trong khi đó, họ có khả năng đang ở trong thực trạng thiếu vốn nên chẳng thể bồi thường cho việc giải phóng mặt bằng hoặc thi công sản phẩm hạ tầng kỹ thuật cung ứng được các điều kiện chuyển nhượng. Chủ đầu tư mới (bên mua) cũng phải cung ứng một số điều kiện như phải chứng minh về trình độ tài chính, kinh nghiệm... để tiếp thô lỗ thực hiện dự án. Đây cũng là rào chắn khó đoán định.
Bên cạnh đó, thủ thô lỗ mua bán dự án bất động sản cũng là một vấn đề thách thức. Theo ấn định của luật pháp về kinh doanh bất động sản, xây dựng, nhà ở và đất cát thì thủ tục chuyển nhượng này na ná như thủ thô lỗ xin phê duyệt dự án bất động sản BĐS mới. Bên mua và bên mua bán đều phải thi hành các bước thủ thô lỗ với cơ quan cấp phép đầu tư, xin quan điểm thẩm định của các sở, ban, ngành ở địa phương... Bỏ qua các “yếu tố tiêu cực” của việc “gặp gỡ lại các cơ quan cấp phép, cho ý kiến thẩm định”... thì chỉ riêng việc chấp hành thủ thô lỗ này cũng sẽ rất mất thời gian. Theo phản ảnh từ thực tiễn, thời khắc để hoàn tất các thủ thô tục này và có đồng ý chấp thuận việc bán có khả năng kéo dài từ sáu tháng đến hàng năm. Thủ tục này mang nặng “tính xin cho” nên khá rủi ro cho cả hai bên mua và bán. Hơn nữa, mỗi dự án bất động sản, sản phẩm xây dựng (dù chưa xong hay đã hoàn thành) đều có những đặc trưng riêng tư về việc tiến hành dự án, cấu trúc sở hữu, tài chính, phân chia lợi nhuận, cam kết với địa phương... yêu cầu người tham quan và người chuyển nhượng phải có những hành động thích hợp từ trước cho tới tận sau khi đã hoàn tất việc chuyển nhượng. Trong khi đó, các tấp tễnh pháp luật, thủ tục pháp lý tuồng như coi mỗi dự án, sản phẩm thi công là một loại vật phẩm (một dạng sản phẩm) với những đặc thù nhất quyết nên đã tạo nên những phạm vi trong giao dịch. Bên mua và bên mua bán sẽ có những quan ngại khi dự án, công trình đã được chuyển nhượng (sang tên) mà những điều kiện về thanh toán của bên mua, cam kết với bên thứ ba của bên bán... có xác xuất vẫn đang dang dở. Do vậy, các bên không muốn chấp hành theo hình thức chuyển nhượng này.
Việc giao dịch vốn trong công ty thì đơn sơ hơn nhiều về cả thủ tục và các hoàn cảnh chuyển nhượng. Các doanh nghiệp muốn chuyển nhượng vốn chỉ cần phải coi xét tới điều kiện ngành nghề mua bán theo cam kết WTO nếu bên mua là nhà phố đầu tư nước ngoài. Các doanh nghiệp có thể tự đặt ra các điều kiện để khăng khít lẫn nhau nhằm đảm bảo giao dịch thành công, như thẩm tra cảnh huống thực tại của dự án, sản phẩm (thủ thô lỗ due dilligent) mà không phải lo ngại quá vào việc cho phép của các cơ quan nhà mặt phố nước. Rủi ro của việc không được chấp thuận cho mua bán vốn là rất thấp và có khả năng tiên đoán được. Thủ thô lỗ hành chính để chuyển nhượng vốn khá đơn sơ và thường xong trong khoảng 2-3 tuần.
Ưu điểm về thuế
Một vấn đề cần coi xét là điều khoản thuế và bổn phận đóng góp với Nhà nước của mỗi hình thức giao dịch cũng là các lý do. Việc bán đề án hay tác phẩm xây dựng có xác xuất phát sinh thuế giá trị gia tăng, thuế lương bổng công ty hay lệ chi phí trước bạ trong khi việc giao dịch phần vốn góp chỉ phải nộp thuế thu nhập công ty nếu có phát sinh lãi từ hoạt động chuyển nhượng. Điều này đem đến một khoản lợi không nhỏ cho các nhà phố đầu tư.
Việc giao dịch tài sản phê duyệt hình thức bán doanh nghiệp để “tiết kiệm” thuế là phổ thông trên thế giới, không chỉ ở Việt Nam. Một số dự án BDS ở Việt Nam được các nhà mặt phố đầu tư nước ngoài mua đi chuyển nhượng lại nhiều lần tại ngoại quốc (thông qua hình thức mua lại công ty - chủ đầu tư dự án) mà Nhà nước Việt Nam chẳng thể thu được thuế và chẳng thể kiểm soát được nguồn gốc của chủ sở hữu dự án, công trình. Mục tiêu của việc kiểm rà nguồn cội chủ mua được là vì các trách nhiệm dính líu của chủ thể này đối với dự án, sản phẩm như: bổn phận bảo hành, bảo trì tác phẩm xây dựng, trách nhiệm rủi ro đối với bên thứ ba hay với người sử dụng, bổn phận xử lý dự án, tác phẩm khi có sự kiện bất khả kháng hay thậm chí là trách nhiệm về bảo vệ quốc gia...
Để quản lý làm việc đầu tư trong lĩnh vực BDS bao gồm cả việc kiểm rà các vận hành chuyển nhượng thì nên có một biện pháp tổng thể và đồng bộ, như tăng cường kiểm rà soát việc chấp hành các dự án bất động sản bất động sản, cho phép chuyển nhượng các dự án bất động sản (từ một phần hoặc toàn bộ) với các hoàn cảnh và thủ thô lỗ rõ ràng để gắn bó các bên tham dự cam kết chấp hành dự án, đề bạt các mức thuế thích hợp đối với làm việc bán đề án để động viên doanh nghiệp thi hành chuyển nhượng theo hình thức này.
Pháp luật về nhà phố ở và thi công cũng nên đặt thêm các hoàn cảnh ràng buộc trách nhiệm của chủ dự án bất động sản đối với dự án bất động sản hoặc công trình xây dựng đối với bên thứ ba hay người sử dụng, người mua cũng như các điều kiện và bổn phận về quản lý và sử dụng tác phẩm của chủ dự án. Cho dù dự án, tác phẩm mua được chuyển nhượng dưới hình thức nào thì quyền lợi của người dân, bên thứ ba cũng không bị ảnh hưởng nhiều.
LS. Nguyễn Hưng Quang - LS bán nhà mặt phố vũ ngọc phan. Trần Thanh Huyền
tbktsg
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét