“Trái đắng” ngữ thời bất rượu cồn sản sất nóng

Huy động của người mua hàng trăm tỷ đồng dưới hình thức góp vốn, song nhiều CDT dự án BDS đã thường dùng điều khoản tiền lớn đó vào mục tiêu khác, thay vì đầu tư vào dự án bất động sản để giao kèo nhà cho bạn theo giao kèo đã ký.

Khách hàng phản đối CDT đề án 83 Ngọc Hồi thu tiền nhưng không tiến hành dự án bán biệt thự lão thành cách mạng yên hòa ban biet thu cau giay gia re.

Câu chuyện tưởng không mới trên lại đang có xu hướng tái diễn trên phân khúc BDS vốn đang có nhiều tín hiệu tích cực hiện nay. Khi bê bối của vô vàn dự án bất động sản như B5 Cầu Diễn, 409 Lĩnh Nam hay AZ Vân Canh… vẫn chưa khiến giới đầu tư quên được quả đắng, thì mới đây, một số khác đã tiếp thô tục phải lên tiếng sau nhiều năm trời ơi “ngậm bồ hòn làm ngọt”.

Mới đây, hàng trăm khách hàng mua căn hộ tại dự án Sky Garden (Định Công, Hà Nội) đã ngã ngửa khi CDT đột nhiên dưng biến mất trong lúc dự án đang chấp hành dở dang, còn tiền của bạn thì đã “tiêu vào đâu không rõ”.

Là đề án tổ hợp thương mại, văn phòng, căn hộ, Sky Garden do Công ty TNHH Định Công làm chủ đầu tư, được khởi động từ cuối 2011. Tuy nhiên, đến giữa năm 2013, đề án ngừng thi công, trong khi bạn không thể tiếp cận được CĐT để căn vặn lý do dự án trợ thời dừng.

Phải đến tháng 3/2014, sau quá nhiều lần trì hoãn, Sales công ty mới cho khách hàng biết rằng Giám đốc Hồ Anh Thái đã “mất tích” từ tháng 10/2013.

Hàng trăm người quan tâm tại đề án này đã vô cùng giận dữ bởi phục dịch hết trong số họ đều đóng từ 40% giá trị nhà chung cư cho chủ đầu tư, tương đương với khoảng 800 triệu - 1 tỷ đồng. Còn tính tổng thể, đến thời gian bỏ trốn, chủ đầu tư đã huy động được khoảng trên 400 tỷ đồng từ khách hàng.

Lâm vào hoàn cảnh giống như như các khách hàng Sky Garden, ngày 17/5 vừa qua, hàng trăm bạn mua căn hộ tại dự án nhà chung cư 83 Ngọc Hồi, Hoàng Mai cũng đã kéo đến hội sở Công ty Bất động sản Ngọc Lan và Công ty Cơ khí Hưng Sơn - CĐT dự án để đòi tiền, đòi nhà phố sau hơn 4 năm theo tống cổ đề án này.

Thế nhưng, dù chủ đầu tư đề án này không bỏ trốn như dự án bất động sản Sky Garden hay một số dự án bất động sản khác trước đó, song Giám đốc Công ty Hưng Sơn, ông Nguyễn Đình Lượng đã không dưới dăm ba lần thất hứa với người quan tâm về công đoạn dự án và thời điểm bàn giao nhà, dù là bằng những văn bản có dấu đỏ.

Theo đó, vào cuối 2009, đầu 2010, Công ty Cơ khí Hưng Sơn và Công ty Bất động sản Ngọc Lan bắt đầu triển khai rao giao dịch chung cư tại dự án nói trên dưới hình thức hợp đồng góp vốn. Tuy nhiên, sau khi huy động được một khoản tiền ước lượng trên 100 tỷ đồng từ khách hàng, Công ty Hưng Sơn đã “đem con bỏ chợ” khi dự án bất động sản chỉ xây dựng được đến tầng 9 rồi đắp chiếu suốt gần 4 năm qua.

Trước sự phản ứng gay gắt của khách hàng, CĐT mới thừa nhận, dù xây đến tầng 9 nhưng dự án bất động sản vẫn chưa có giấy phép xây dựng cũng như chưa có bất kỳ phê duyệt nào về thiết kế, số tầng.

Đáng chú ý, trong khi quy hoạch phân khu này được thành phố chủ trương các tòa chỉ cao tối đa 15 tầng, thì CDT đã tự ý rao mua bán cả những nhà chung cư tận tầng 27.

Trong cuộc đối thoại với người tham quan ngày 17/5, ông Lượng cho hay, hiện quy hoạch khu vực này, trong đó có dự án 83 Ngọc Hồi đang phải chờ ý kiến góp ý của Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội, sau đó nếu được phép xây dựng bao nhiêu tầng, Sở Quy hoạch cấu trúc mới có quan điểm chính thức, rồi mới đến mắt xích cấp phép xây dựng.

Theo tra khảo của VnEconomy, sở dĩ bạn tại hầu hạ hết các dự án “có vấn đề” đều không dám tố giác chủ đầu tư ra cơ quan chức năng, là bởi họ băn khoăn tình cảnh “mất cả chì lẫn chài”, nghĩa là một khi chủ đầu tư đã bị bắt giam cầm thì khoản tiền mà gia tộc đóng vào dự án cũng khó mà đòi được, trong khi nhà thì cũng không được bàn giao.

Tuy nhiên, tại cuộc gặp ngày 17/5, hàng trăm người mua của dự án 83 Ngọc Hồi đã tỏ ra hết kiên nhẫn vì chủ đầu tư đã thất hứa quá nhiều.

“Chúng tôi cho thêm thời hạn một tháng nữa, nếu mọi việc không có chuyển biến, toàn thể người quan tâm sẽ khởi kiện lên cơ quan tòa án về sự lừa đảo, chiếm hữu của cải của Công ty Hưng Sơn”, một bạn nói.

Theo Ts bat dong san. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, sở dĩ trên phân khúc ngày nay bắt đầu xuất hiện một số vụ việc bại lộ khi chủ đầu tư ôm hàng trăm tỷ đồng của cư dân nhưng không hoàn thành dự án, cũng có một phần khuyết điểm của chính bạn nhà.

Theo ông Liêm, trước đây, vào thời điểm phân khúc đang sốt nóng, chỉ cần đăng ký được một suất mua nhà tại các đề án là người quan tâm gần như “nhắm mắt đưa tiền” cho chủ đầu tư, bất kể đề án đó đã có giấy phép xây dựng hay trọn vẹn hồ sơ pháp lý.

“Tôi tin tới đây sẽ có thêm không ít dự án bất động sản đắp chiếu, chủ đầu tư thu tiền nhưng không thi công sẽ bị người quan tâm tố cáo, khiếu kiện ra cơ quan chức năng, vì 3 - 4 năm trước, phong trào làm đề án dễ quá, cứ chạy được một khu đất là có ngay hàng trăm tỷ của khách hàng, thỏa sức muốn làm chi thì làm”, ông Liêm nói.

Bảo Anh

vneconomy

Phí chung cư thu theo diện tích trữ thông thạo thủy

Mức đóng kinh phí quản lý vận hành nhà nhà chung cư được tính hằng tháng và phân bổ theo qui mô thông suốt thủy của nhà chung cư chính thức từ ngày 25/6.

Bộ Xây dựng vừa ban hành thông suốt tư sửa đổi bổ sung về Quy chế quản lý thường dùng nhà chung cư mua ban nha dat ha noi gia re bán biệt thự lão thành cách mạng yên hòa. Theo đó, trường hợp nhà nhà chung cư có một chủ có được thì chủ mua được có bổn phận thanh toán kinh phí tổn quản lý vận hành trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.Nhà căn hộ có nhiều chủ sở hữu thì những người này phải có bổn phận đóng góp kinh phí tổn quản lý vận hành theo nguyên tắc tính đủ để thi hành các công việc quản lý vận hành.

Mức đóng góp kinh tổn phí quản lý nhà chung cư được tính theo tháng và phân bổ theo quy mô thông thủy của nhà chung cư cũng như phần nhà phố khác không phải là chung cư (kể cả qui mô nhà mặt phố để xe) thuộc có được riêng.

Phí căn hộ được tính căn cứ vào quy mô thông thủy.

Khung giá sẽ do UBND tỉnh, đô thị trực thuộc Trung ương quy định. Đối với trường hợp nhà phố chung cư chưa có Ban quản trị, CĐT tính toán, xây dựng kinh phí tổn quản lý vận hành và thu của chủ sở hữu, người sử dụng. Trường hợp có Ban quản trị, mức phí tổn phải được hội nghị nhà phố căn hộ thông suốt qua.

Thông tư này có hiệu lực thực hiện kể từ ngày 25/6. Đối với các trường hợp ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư nhà mặt phố chung cư trước đây được tính tổng diện tích nhà chung cư theo tim tường thì kể từ ngày 25/6, mức đóng góp kinh chi phí quản lý vận hành nhà nhà chung cư được phân bổ theo diện tích thông thủy của căn hộ.

Trước đó, thông tư 16 ban hành từ năm 2010 của Bộ Xây dựng đưa ra 2 cách tính qui mô nhà, trong đó việc tính tổng diện tích từ tim tường gây nhiều ý kiến trái chiều về quyền lợi số tiền của người quan tâm nhà phố cũng như phần sắm được chung riêng trong các chung cư. Theo Nhóm xem xét thuộc Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, tường bao và tường phân chia căn hộ là phần qui mô thuộc sắm được chung, cách tích quy mô xác định từ tim tường bao, tường phân chia chung cư thì đã biến có được chung thành sở hữu riêng bán nhà mặt phố vũ ngọc phan. Sau thời khắc tranh cãi, cuối tháng 2, Bộ Xây dựng đã hiệu chỉnh thông suốt tư và bỏ tấp tễnh tính quy mô theo tim tường, thay vào đó là căn cứ theo thông thủy.

Hoàng Lan

vnexpress

15.000 dự án chậm quyết nhóm - Trách nhiệm thục bay ai?

Hiện có khoảng 15.000 dự án thường dùng vốn Nhà nước chưa thi hành quyết toán, xâm chiếm 1/4 tổng số dự án đã hoàn thành và đã đưa vào sử dụng.

Điều này gây thiếu thốn trong làm việc quản lý vốn Nhà nước, đặc trưng là gây nợ đọng thi công căn bản kéo dài ban chung cu vov me tri gia re mua bán nhà đất thổ cư hà nội. Dư luận đặt câu hỏi, sự chậm trễ quyết toán này bổn phận thuộc về ai? VỤ TRƯỞNG VỤ ĐẦU TƯ, BỘ TÀI CHÍNH PHẠM ĐỨC HỒNG - cô đơn vị trực tiếp giúp Bộ Tài chính kiểm tra, giám sát và chấp hành quyết toán vốn đối với các dự án bất động sản sử dụng vốn Nhà nước đã trao đổi về vấn đề này.

- Thưa Ông, theo thống kê, đến cuối năm 2012 đã có tới 15.000 dự án thường dùng vốn NSNN bị chậm quyết toán. Đến nay, con số này có thể tăng lên nhiều hơn. Cụ thể thì sự chậm trễ này như thế nào?

- Quyết toán dự án hoàn thành cũng là việc lâu nay ít được quan tâm. Trong quản lý dự án bất động sản có 3 công đoạn. Công đoạn thứ nhất là lập mưu hoạch cho dư án, công đoạn thứ hai là thanh toán, công đoạn thứ ba là quyết toán. Nhưng nhiều neo đơn vị chỉ lưu ý đến mắt xích phân bổ kế hoạch, sau đó thanh toán tiền. Khâu quyết toán thì mức độ quan tâm ranh giới hơn hai mắt xích kia rất nhiều. Nhiều công trình làm xong, chi trả xong tiền là lười làm quyết toán. Đây là nguyên nhân cơ bản khiến làm việc quyết toán rất chậm.

Đến hết năm 2012, tổng hợp sơ bộ cả nước có khoảng 15.000 dự án bất động sản chưa quyết toán. Trước tình cảnh này, Bộ Tài chính đã tư vấn Chính phủ ban hành văn bản giấy tờ cao. Và Thủ tướng mong muốn ban hành Chỉ thị số 27 về đẩy mạnh công tác quyết toán dự án hoàn tất vào cuối năm ngoái.

- Cụ thể thì nhóm đề án do cấp nào làm CDT bị chậm quyết toán nhiều nhất, báo cáo Ông?

- Nhóm chậm nhiều nhất là khối huyện khối xã, khối tỉnh, bộ, ngành chỉ có chừng mực thôi. Sau này sẽ có số liệu tổng hợp, tôi đang đề nghị báo cáo.

- Vậy đâu là điểm nhấn của Chỉ thị 27 bẩm Ông?

- Trong chỉ thị này, nêu rất rõ những nội dung cần làm để đẩy mạnh công tác quyết toán hoàn thành. Các bộ, ngành địa phương rà bây giờ tồn ứ đọng bao nhiêu. Và tồn ứ đọng đó, lí do thế nào, trách nhiệm tổ chức cá nhân dịp chủ nghĩa thế nào. Trường hợp cần thiết có khả năng thành lập Ban chỉ huy về công tác quyết toán để làm quyết toán. Và phải giải quyết tồn đọng quyết toán trong năm 2014, bẩm Thủ tướng Chính phủ tháng 6 năm 2015. Nghĩa là năm 2014 phải làm hoàn thành và 6 tháng đầu năm 2015, tất cả các bộ, ngành, 63 thành phố căn bản hoàn tất quyết toán và bẩm Thủ tướng Chính phủ.

Điểm mừng là Chỉ thị có nội dung đẩy mạnh cho tuyên truyền về làm việc quyết toán vốn. Tuyên truyền để các cấp, các ngành từ nhà thầu cho đến chủ quản đầu tư hiểu trong dự án, quyết toán là mắt xích phải làm. Phải làm mắt xích này mới được hoàn chỉnh quản lý dự án, chỉ có kế hoạch, đề án thôi còn mắt xích cuối bỏ lại thì chưa xong. Dự án chưa xong quyết toán có khi nhà mặt phố thầu đã giải tán, ban quản lý đi chỗ khác. Có lẽ về quyết toán vốn, phải chục năm mới có chỉ thị này. Chỉ thị cũng nêu một số chế tài để quyết toán chậm xử như nào.

- Vậy sau 4 tháng chấp hành Chỉ thị 27, tình hình quyết toán vốn của các dự án thường dùng vốn Nhà nước có biến hóa gì không?

- Chúng tôi đã tổ chức 2 hội nghị, hội nghị phía Bắc 22 tháng 4, hội nghị phía Nam 25 tháng 4, chúng tôi tổ chức Hội nghị dính líu đến việc phổ thông Chỉ thị 27 cũng như hướng dẫn nội dung nghiệp vụ công tác quyết toán. Đến nay đã có dao động 1/3 số tỉnh hoặc bộ có chỉ thị hoặc công văn cổ động việc này. Và nhiều tỉnh cũng đã rà việc này. Sau khi soát sẽ có biện pháp để thi hành theo kế hoạch, Chỉ thị 27. Số liệu quyết toán được bao nhiêu phải sau kỳ họp Quốc hội mới có tổng hợp.

- Lãnh tôn giáo các địa phương chưa nhận thức hết sự cần thiết của việc quyết toán vốn đối với các dự án thường dùng vốn Nhà nước, nhưng chúng mình có tấp tễnh về quản lý tài chính, vì sao lại tùy thuộc vào nhận thức của của các CĐT ở địa phương?

- Có rất nhiều giải pháp, nhưng vấn đề nhận thức được để các đơn vị làm tốt. Thực tế chúng mình cũng có chế tài rồi, và trong Chỉ thị 27 cũng nêu lại, nếu chậm quyết toán từ 24 tháng trở lên, thì chủ đầu tư không được giao đề án mới. Chế tài thứ hai, nếu đề án chậm quyết toán từ 12 tháng thì số vốn còn thiếu không bố trí kế hoạch. Ví dụ 100 tỷ mà CDT mới quyết toán 80 tỷ, còn 20 tỷ chậm thì sẽ không bố trí kế hoạch. Chế tài thứ 3 là nhà mặt phố thầu vi phạm quyết toán giao kèo thì không được tham gia đấu thầu. Mục 5 Chỉ thị 27 nói rất rõ.

Tuy nhiên, vẫn là ở người thực hiện, có cho đấu thầu hay không, cho đề án mới hay không, thanh toán tiền hay không thì phải là các Ủy ban, bộ, ngành chủ động. Chế tài rất rõ, chậm 24 tháng là có danh mục, chậm 12 tháng có danh mục, nhà mặt phố thầu chậm quyết toán có tên nhà mặt phố thầu, để có thể công khai. Vấn đề là có thực hiện hay không.

- Theo như Ông cho hay thì Bộ Tài chính rất kiên quyết đẩy nhanh quyết toán vốn. Vậy địa phương chậm quyết toán là do yếu kém trong quản lý vốn hay lý do nào khác?

- Đúng là lí do đó. Càng xuống địa phương cấp thấp hơn thì công tác quản lý vốn đầu tư hay công tác thanh quyết toán càng chậm hơn. Nếu chỉ đạo không nhu cầu thì không bố trí người để quyết toán. Nếu nhu cầu mới tập kết người. Ví dụ, Vụ Đầu tư đang làm quyết toán đường Hồ Chí Minh GĐ 1, phòng quyết toán chỉ có 8 người thì cớ sao quyết toán cả đường Hồ Chí Minh, nên phải trưng tập Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng, Kho bạc nhà mặt phố nướác về đây. Cấp xã không nhu cầu thì không trưng tập, cấp thiết phải nhờ cấp huyện xuống làm quyết toán. Còn huyện cần phải nhờ tỉnh làm quyết toán.

- Vậy liệu có thể giải quyết nút thắt về nhận thức và tư tưởng đối với việc quyết toán vốn đó chỉ bằng hội thảo và tuyên truyền?

- Chúng tôi cũng đưa thêm phương pháp là đến 15.5 là các địa phương sẽ thưa số tồn ứ chính thức, Vụ Đầu tư sẽ đòi hỏi Bộ Tài chính công khai số dự án bất động sản tồn ứ đọng toàn quốc. Đến 30.3.2015, các bộ, ngành phải quyết toán xong, tháng 6 sẽ thưa Bộ để tổng kết. Chúng tôi công khai có lộ trình bao giờ thì quyết toán xong.

Bên cạnh đó, sau Kỳ họp thứ Bảy, QH Khóa XIII, để các địa phương rà soát soát, nắm thông suốt tin, chúng tôi sẽ có cuộc tọa đàm trao đổi. Bộ Tài chính sẽ chủ trì, mời các bộ, các địa phương có vướng mắc về đây sẽ có toạn đàm, vướng gì thì trao đổi. Sau đó, chúng tôi sẽ có thông tin giải quyết vướng mắc. Ví dụ một số mắc mứu như nhà thầu ban quản lý dự án bất động sản giải tán, hồ sơ thất lạc. Có những vướng mắc lớn, chúng tôi sẽ báo cáo Thủ tướng xử lý.

Thực tế thì công việc quyết toán đang có chuyển biến và biến chuyển này tạo nền nếp từ nay về sau sẽ rất tốt. Còn thực tại để công việc lưu loát từ xã đến huyện và các bộ, ngành cũng phải có thời gian.

- Ông nói nhiều đến vai trò người đứng đầu, liệu gia tộc sẽ xốc xáo vào công việc vốn được cho là không ưa chuộng này không, thưa Ông?

- Ít ra 1/3 tỉnh, bộ ngành đã có văn bản giấy tờ liên lụy đến chỉ thị 27 rồi, bước tiếp chúng tao sẽ nắm thêm.

- Ông đã nói nhiều đến các giải pháp đẩy nhanh quyết toán vốn. Vậy hệ lụy của việc chậm quyết toán vốn Nhà nước sẽ dẫn đến điều gì?

- Một dự án phải có 3 công đoạn, như vậy nếu không quyết toán thì dự án bất động sản không được trọn vẹn. Nếu không quyết toán, thì dự án bất động sản ứng thiếu tiền hay thừa tiền sẽ ảnh hưởng đến doanh nghiệp, thừa tiền thì bị xâm chiếm dụng. Nếu thiếu tiền, tức là DN bị chiếm dụng vốn. DN thiếu vốn thì không có tiền nộp thuế. Doanh nghiệp không có tiền nộp thuế thì thu ngân sách khó khăn, thu ngân sách khó khắn thì không có tiền để bố trí kế hoạch.

- Cũng đã có những con số cho thấy, nợ ứ đọng xây dựng căn bản có thời khắc đến 90.000 tỷ đồng, và cũng là một nguyên nhân gây ra nợ xấu. Rất có xác xuất DN hay nhà phố thầu thi công không được chi trả đủ vốn, vì chưa quyết toán xong. Liệu việc chậm quyết toán ảnh hưởng tiêu cực thế nào đến DN?

- Dự án hoàn tất nợ tiền công ty theo tôi không nhiều, cốt yếu nợ của dự án bất động sản đang thi công, dự án bất động sản dở dang. Nhiều tỉnh, tỉ dụ như Nam Định, Thái Bình rất nhu cầu đến đề án thiếu bao tiền thì đầu năm sau cha nội chí chi trả ngay.

Con số cụ thể Bộ Tài chính chưa có, nhưng cũng không thấy doanh nghiệp phản ứng về chuyện này, chính yếu công ty phản ứng về dự án mà họ ứng tiền ra hoặc dự án bất động sản đang làm nhưng bố trí kế hoạch không đủ ban biet thu lang quoc te thang long.

- Xin cảm tạ Ông!

Vũ Dũng

đại biểu nhân dân

Mua nửa bất động sản văn bằng cách mua nửa tiến đánh ty

Trong hai năm trở lại đây khi thị trường bất động sản trong GĐ khó khăn, nhiều chủ đề án nhà đất có quan tâm cơ cấu lại vốn đầu tư nên tìm cách mua bán hết thảy hay một phần dự án bất động sản bất động sản ban chung cu vov me tri. Một số chuyển nhượng theo thủ tục do luật pháp về kinh doanh bất động sản quy định, một số theo thủ tục mua lại doanh nghiệp hay giao dịch phần vốn góp của công ty sở hữu đề án nhà đất hay sản phẩm thi công dựng.

Muốn mua bán được đề án nhà đất và tác phẩm xây dựng (có thể là công trình chưa hoàn thành hoặc đã hoàn thiện) theo các quy định về mua bán BĐS thì phải cung cấp các điều kiện của luật pháp về chừng mực phát triển dự án và phải thi hành một số các thủ tục hành chính tương đối phức tạp mua bán nhà đất thổ cư hà nội. Rủi ro trong việc cung cấp các hoàn cảnh và thủ thô tục này khá cao. Do đó, để hiệu quả hơn, các doanh nghiệp thường lựa chọn hình thức khác, như phê duyệt hình thức mua lại công ty hay mua phần vốn của doanh nghiệp.

Điều kiện, thủ thô lỗ quá phức tạp

Ví dụ, muốn chuyển nhượng dự án bất động sản nhà ở, phát triển đô thị, các công ty sẽ phải tuân thủ các điều kiện riêng tư áp dụng đối với đề án loại này theo dự định của các luật về kinh doanh bất động sản, nhà ở và đất đai, như đã phóng thích mặt bằng (một phần hoặc toàn bộ) và đã có công trình kỹ thuật hạ tầng tương ứng... Trong khi đó, họ có khả năng đang ở trong thực trạng thiếu vốn nên chẳng thể bồi thường cho việc giải phóng mặt bằng hoặc thi công sản phẩm hạ tầng kỹ thuật cung ứng được các điều kiện chuyển nhượng. Chủ đầu tư mới (bên mua) cũng phải cung ứng một số điều kiện như phải chứng minh về trình độ tài chính, kinh nghiệm... để tiếp thô lỗ thực hiện dự án. Đây cũng là rào chắn khó đoán định.

Bên cạnh đó, thủ thô lỗ mua bán dự án bất động sản cũng là một vấn đề thách thức. Theo ấn định của luật pháp về kinh doanh bất động sản, xây dựng, nhà ở và đất cát thì thủ tục chuyển nhượng này na ná như thủ thô lỗ xin phê duyệt dự án bất động sản BĐS mới. Bên mua và bên mua bán đều phải thi hành các bước thủ thô lỗ với cơ quan cấp phép đầu tư, xin quan điểm thẩm định của các sở, ban, ngành ở địa phương... Bỏ qua các “yếu tố tiêu cực” của việc “gặp gỡ lại các cơ quan cấp phép, cho ý kiến thẩm định”... thì chỉ riêng việc chấp hành thủ thô lỗ này cũng sẽ rất mất thời gian. Theo phản ảnh từ thực tiễn, thời khắc để hoàn tất các thủ thô tục này và có đồng ý chấp thuận việc bán có khả năng kéo dài từ sáu tháng đến hàng năm. Thủ tục này mang nặng “tính xin cho” nên khá rủi ro cho cả hai bên mua và bán. Hơn nữa, mỗi dự án bất động sản, sản phẩm xây dựng (dù chưa xong hay đã hoàn thành) đều có những đặc trưng riêng tư về việc tiến hành dự án, cấu trúc sở hữu, tài chính, phân chia lợi nhuận, cam kết với địa phương... yêu cầu người tham quan và người chuyển nhượng phải có những hành động thích hợp từ trước cho tới tận sau khi đã hoàn tất việc chuyển nhượng. Trong khi đó, các tấp tễnh pháp luật, thủ tục pháp lý tuồng như coi mỗi dự án, sản phẩm thi công là một loại vật phẩm (một dạng sản phẩm) với những đặc thù nhất quyết nên đã tạo nên những phạm vi trong giao dịch. Bên mua và bên mua bán sẽ có những quan ngại khi dự án, công trình đã được chuyển nhượng (sang tên) mà những điều kiện về thanh toán của bên mua, cam kết với bên thứ ba của bên bán... có xác xuất vẫn đang dang dở. Do vậy, các bên không muốn chấp hành theo hình thức chuyển nhượng này.

Việc giao dịch vốn trong công ty thì đơn sơ hơn nhiều về cả thủ tục và các hoàn cảnh chuyển nhượng. Các doanh nghiệp muốn chuyển nhượng vốn chỉ cần phải coi xét tới điều kiện ngành nghề mua bán theo cam kết WTO nếu bên mua là nhà phố đầu tư nước ngoài. Các doanh nghiệp có thể tự đặt ra các điều kiện để khăng khít lẫn nhau nhằm đảm bảo giao dịch thành công, như thẩm tra cảnh huống thực tại của dự án, sản phẩm (thủ thô lỗ due dilligent) mà không phải lo ngại quá vào việc cho phép của các cơ quan nhà mặt phố nước. Rủi ro của việc không được chấp thuận cho mua bán vốn là rất thấp và có khả năng tiên đoán được. Thủ thô lỗ hành chính để chuyển nhượng vốn khá đơn sơ và thường xong trong khoảng 2-3 tuần.
Ưu điểm về thuế

Một vấn đề cần coi xét là điều khoản thuế và bổn phận đóng góp với Nhà nước của mỗi hình thức giao dịch cũng là các lý do. Việc bán đề án hay tác phẩm xây dựng có xác xuất phát sinh thuế giá trị gia tăng, thuế lương bổng công ty hay lệ chi phí trước bạ trong khi việc giao dịch phần vốn góp chỉ phải nộp thuế thu nhập công ty nếu có phát sinh lãi từ hoạt động chuyển nhượng. Điều này đem đến một khoản lợi không nhỏ cho các nhà phố đầu tư.

Việc giao dịch tài sản phê duyệt hình thức bán doanh nghiệp để “tiết kiệm” thuế là phổ thông trên thế giới, không chỉ ở Việt Nam. Một số dự án BDS ở Việt Nam được các nhà mặt phố đầu tư nước ngoài mua đi chuyển nhượng lại nhiều lần tại ngoại quốc (thông qua hình thức mua lại công ty - chủ đầu tư dự án) mà Nhà nước Việt Nam chẳng thể thu được thuế và chẳng thể kiểm soát được nguồn gốc của chủ sở hữu dự án, công trình. Mục tiêu của việc kiểm rà nguồn cội chủ mua được là vì các trách nhiệm dính líu của chủ thể này đối với dự án, sản phẩm như: bổn phận bảo hành, bảo trì tác phẩm xây dựng, trách nhiệm rủi ro đối với bên thứ ba hay với người sử dụng, bổn phận xử lý dự án, tác phẩm khi có sự kiện bất khả kháng hay thậm chí là trách nhiệm về bảo vệ quốc gia...

Để quản lý làm việc đầu tư trong lĩnh vực BDS bao gồm cả việc kiểm rà các vận hành chuyển nhượng thì nên có một biện pháp tổng thể và đồng bộ, như tăng cường kiểm rà soát việc chấp hành các dự án bất động sản bất động sản, cho phép chuyển nhượng các dự án bất động sản (từ một phần hoặc toàn bộ) với các hoàn cảnh và thủ thô lỗ rõ ràng để gắn bó các bên tham dự cam kết chấp hành dự án, đề bạt các mức thuế thích hợp đối với làm việc bán đề án để động viên doanh nghiệp thi hành chuyển nhượng theo hình thức này.

Pháp luật về nhà phố ở và thi công cũng nên đặt thêm các hoàn cảnh ràng buộc trách nhiệm của chủ dự án bất động sản đối với dự án bất động sản hoặc công trình xây dựng đối với bên thứ ba hay người sử dụng, người mua cũng như các điều kiện và bổn phận về quản lý và sử dụng tác phẩm của chủ dự án. Cho dù dự án, tác phẩm mua được chuyển nhượng dưới hình thức nào thì quyền lợi của người dân, bên thứ ba cũng không bị ảnh hưởng nhiều.

LS. Nguyễn Hưng Quang - LS bán nhà mặt phố vũ ngọc phan. Trần Thanh Huyền

tbktsg

Bộ Xây dựng: Tạm dừng gấp phép… giàu nhẵn nổi kho?

Hà Nội có 2.300 giao dịch bất động sản thành tựu Gói 50.000 tỷ cho BDS “thật” đến mức nào? Thị trường BĐS được bơm thêm 50.000 tỉ

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, năm 2014 sẽ tạm dừng cấp giấy phép mới cho các dự án bất động sản nhà ở thương nghiệp bởi hiện đang tồn tại quá nhiều dự án đã có giấy phép phải tạm dừng vì không đủ sức hoàn thiện ban biet thu cau giay gia re ban nha dat mat duong ven ho tay. Nhưng liệu tạm thời dừng trong một năm (2014) có đủ để thị trường bất động sản (BĐS) “dọn sạch kho”?

Mới “tạm” nên chưa “đủ mạnh”

Theo ghi nhận, hiện cả nước có trên 4.000 đề án nhà ở, thường dùng tới 102 nghìn ha đất, nếu đầu tư tất thảy các dự án bất động sản này cần tới 4,5 triệu tỷ đồng và sẽ tạo ra xấp xỉ 3 triệu căn hộ. Bộ trưởng nhấn mạnh trong khoảng thời điểm trung hạn, nền kinh tế Việt Nam sẽ chẳng thể giải quyết được khối lượng đề án lớn như vậy.

Minh chứng là tính đến thời gian này, tại Tp.HCM đang có hơn 689 dự án bất động sản và Hà Nội cũng có gần 100 dự án bất động sản dừng thi công. Vậy nên mong muốn sẽ tạm thời dừng cấp giấy phép các đề án nhà mặt phố ở thương nghiệp trong năm 2014 theo Bộ trưởng là hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, thủ pháp này có đủ mạnh để “xả kho” khi chỉ dừng cấp phép mới trong vẻn vẹn 1 năm?

Bộ trưởng cho biết phân khúc BDS đã ấm lên, trong 4 tháng đầu năm 2014 (tính tới 15/4) thì tồn kho BDS đã giảm 34,4% so với cùng kỳ 2013. Tuy nhiên, không tính những đề án đang dừng thi công, số lượng nhà ở đang tồn kho của thị trường vẫn còn khá lớn. Báo cáo mới đây được Bộ Xây dựng trình Chính phủ về cảnh huống thị trường BĐS có khả năng cho thấy cái nhìn tổng thể hơn: tính đến cuối tháng 2/2014, tổng giá thành tồn kho BDS cả nước vào khoảng 92.690 tỷ đồng, giảm 1.768 tỷ đồng – tương đương 1,87% so với tháng 12/2013. Trong đó, Hà Nội tồn kho 12.601 tỷ đồng (giảm 2,8%) và Tp.HCM còn tồn kho 16.713 tỷ đồng (giảm 4,32%).

Thanh điều khoản “ấm” nhưng chưa nóng

Như vậy, có xác xuất thấy, dù có giảm nhưng số liệu cũng không đắc địa lắm, thí dụ như ở Tp.HCM nơi có tốc độ giảm nhanh nhất cũng chỉ đạt 4,32% trong 2 tháng đầu năm 2014. Nhân lũy kế 12 tháng thì tỷ lệ giảm năm 2014 cũng chỉ vào dao động 26%. Đây chỉ là con số tham chiếu và chưa tính đến những nhân tố khác có khả năng đốc thúc phân khúc nóng lên, nhưng có xác xuất thấy khoảng cách từ 26 đến 100% vẫn còn quá xa.

Nên đọc Samsung VN sẽ xuất biên 35 tỷ USD: DN Việt mua được lợi? ĐHCĐ Ocean Bank: Trích 120 tỷ đồng chia cổ tức

Đó là chưa kể theo nhận định của các chuyên gia, thống kê của Bộ Xây dựng chỉ ghi nhận lượng tồn kho sơ cấp từ chính các chủ đầu tư đề án chứ chưa tính đến lượng bất động sản thứ cấp (các nhà phố đầu tư mua nhưng chưa bán lại được). Con số này vững chắc rất lớn khi một thời khắc dài các dự án mới ở giai đoạn 1, 2 đã “cháy hàng”, không ít nhà mặt phố đầu tư sau khi “ôm” các chung cư đã mắc kẹt khi phân khúc chững lại. Ví dụ tại thị trường Hà Nội, nhìn vô vàn dãy biệt thự, nhà mặt phố liền kề tại các dự án như Nam An Khánh - Geleximco, Splendora, Khu thành phố Vân Canh, Kim Chung - Di Trạch, Lideco (Hoài Đức) Khu đô thị Văn Phú (Hà Đông), Khu đô thị Thiên đường Bảo Sơn, hay Khu biệt thự Quang Minh (Mê Linh)..., thì con số nhà đất tồn kho trị giá 12.601 tỷ đồng chỉ phản ánh được phần nào thực tại thị trường mà thôi!

Vậy nên, có thể thấy việc giảm dừng cấp phép mới dự án nhà ở thương mại trong năm 2014 có xác xuất sẽ chỉ là “thuốc giảm đau” cho thị trường, giúp cán cân giữa cung và cầu bớt chênh lệch chứ không hẳn sẽ khiến cho các dự án BDS “xả” sạch kho được ngay trong năm tới ban nha dat quan cau giay gia re.

TS Trần Du Lịch: 'Kinh tế Việt Nam ốm chẳng ra ốm, khỏe không vào khỏe'

Theo Tiến sĩ Trần Du Lịch, dù có dấu hiệu ổn định hơn, kinh tế Việt Nam hiện vẫn chưa đủ phủ phục hồi, còn trì trệ và thiếu sức sống.

Tiến sĩ Trần Du Lịch đề bạt 3 giải pháp đối với bất động sản ban biet thu lang quoc te thang long ban nha dat mat duong ven ho tay.

Phát biểu tại diễn đàn kinh tế mùa Xuân ngày 28/4, Tiến sĩ Trần Du Lịch - Ủy viên Ủy ban Kinh tế Quốc hội đã bình luận về một số vấn đề kinh tế vĩ mô hiện nay. VnExpress xin trích lược một số quan điểm trong bài đề bạt của ông.

“Kinh tế Việt Nam qua các chỉ số vĩ mô thời điểm qua có dấu hiệu ổn thỏa hơn nhưng chưa đủ phục hồi, vẫn còn trì trệ và thiếu sức sống. Có thể nói, kinh tế như một cơ thể ốm không ra ốm, khỏe không ra khỏe. Điều này đã tác động lên các doanh nghiệp.

Hiện công ty đang chia làm ba nhóm. Thứ nhất là các lẻ loi vị tốt, nhưng không có quan tâm tín dụng, thậm chí các bank còn phải đi mời chào. Thứ hai là công ty khó khăn, dính líu nợ nần, nếu không có biệt đãi trợ giúp thì những đối tượng này sẽ chết. Nhóm cuối cùng là các công ty nợ nần phu nhân chất, chết mà chưa chôn. Tình hình khó khăn, song có xác xuất thấy Nhà nước vẫn đang thiếu ưu đãi hỗ trợ để vực dậy những đơn vị đang ngắc ngoải. Chẳng hạn, khi hỏi một công ty thuộc nhóm nào thì nhiều cơ quan không biết, từ đó chưa thể có biệt đãi trợ giúp đúng đắn.

Một vấn đề cũng trôi nổi lên hiện nay là tái cơ cấu nông nghiệp. Vốn là rường cột của nền kinh tế, song nông nghiệp Việt Nam đang dần tụt lại, nông dân được mùa thì giá lúa gạo lại giảm. Do vậy, Chính phủ cần tìm hiểu trình Quốc hội thảo luận, ban hành nghị quyết riêng về tái kiến trúc nông nghiệp. Đây là vấn đề rất lớn đặt ra hiện nay, rất bức xúc.

Liên quan đến nợ công, con số bây giờ vẫn chưa phản ảnh đúng tình hình, không hề uyển chuyển như nhiều người vẫn nghĩ. Do vậy, cần có thêm những buổi hội đàm riêng, lưu tâm năng lực trả nợ, cơ cấu các khoản vay của Chính phủ, công ty Nhà nước, nợ do Chính phủ bảo lãnh.

Bên cạnh đó, nền kinh tế hiện tại cũng không hấp thu được vốn. Chính phủ phát hành trái phiếu, nhưng lại không giải ngân được để kích thích đầu tư, hỗ trợ thị trường. Số tiền không giải ngân được lại được Kho bạc Nhà nước gửi vào ngân hàng lấy lãi. Khi Ngân hàng Nhà nước "thừa tiền" thì lại mua lại số trên. Vòng xoáy loanh quanh khiến những nỗ lực của Nhà nước trở thành không hiệu quả, như tín dụng không tăng, gói 30.000 tỷ đồng cho phân khúc BĐS giải ngân thấp…

Vậy, cần phải xem xét lại việc đặt mục tiêu. Lần đầu tiên, Quốc hội có Nghị quyết về mục đích kinh tế - xã hội 2 năm, trong đó đặt mục tiêu lạm phát 6,5-7% để có dư địa kích thích tăng tổng cầu. Yếu tố này không được khai thác trong thời điểm qua khi kinh tế vẫn tăng trưởng thấp và chưa có nhiều triển vọng trong thời điểm tới. Đây là vấn đề cần toan tính rất kỹ để tìm kiếm dư địa của lạm phát mục tiêu.

Đồng thời, cần xem lại sự kết hợp điều hành biệt đãi tiền tệ, tài khóa, tránh việc phải trả giá cho lạm phát mà không đạt mục tiêu kích thích tăng trưởng. Theo tôi, lạm phát từ nay đến cuối năm còn dư địa dao động 6% , nhưng nếu không tăng trưởng được như mục đầu đề ra thì điều đó cũng không phải là thành tích. Nó chính là sự thất bại.

Cuối cùng, với thị trường bất động sản, tôi đòi hỏi 3 thủ pháp để gỡ vướng cho Luật Kinh doanh bất động sản. Thứ nhất, Luật nên cho phép nhà đầu tư ngoại quốc được mua lại các dự án dang dở. Ví dụ, trong nước đang thi công một tòa nhà mặt phố cho thuê song không có năng lực tiến hành tiếp thì nên tạo hoàn cảnh cho nhà phố đầu tư ngoại được mua lại và làm tiếp. Điều này sẽ giúp giảm dược các dự án bất động sản bị đắp chiếu.

Thứ hai, nên cho phép cư dân nhà mặt phố được dùng của cải hình thành trong tương lai để thế chấp vay ngân hàng. Đặc biệt, để quản lý nguồn vốn xây dựng dựng, việc giải ngân cần phải thông qua một ngân hàng thương mại cụ thể. Tổ chức tín dụng chỉ giải ngân khi tài chính đó được thường dùng vào đúng mục tiêu, tránh thực trạng như đang xảy ra hiện nay… Tôi cho rằng, nếu các chính sách trên không được thực hiện, sẽ khó tháo gỡ gặp khó cho phân khúc bất động sản."

Lược ghi TS ban nha dat mat duong ven ho tay. Trần Du Lịch

vnexpress